SM Górnik: Dobra spółdzielnia z Jaworzna

SM Górnik w Jaworznie

Spółdzielnie mieszkaniowe jak dotąd są najbardziej efektywnym zarządcą osiedli. Przyjęte zmiany w ustawie o spółdzielczości mogą zaszkodzić sprawnemu zarządzaniu zasobami budynków mieszkalnych, czyli samym spółdzielcom

Garść historii

Powstanie Spółdzielni Mieszkaniowej „Górnik” w Jaworznie wiąże się z datą 30 grudnia 1960 roku, kiedy to Centralny Związek Spółdzielczości Budownictwa Mieszkaniowego w Warszawie wydał zaświadczenie stanowiące o celowości jej powstania. Z biegiem czasu zasoby spółdzielni dynamicznie rozrastały się. Największy rozwój rozpoczął się 14 grudnia 1978 roku, kiedy oficjalnie rozpoczęto budowę wielkiego osiedla mieszkaniowego, Podłęża.

Na przestrzeni tych kilkudziesięciu lat, wielu ludzi pochłoniętych ideą spółdzielczości zaangażowało się w ciężką, społeczną pracę, której efektem jest dzisiejszy kształt spółdzielni. Obecnie jej zasoby obejmują ponad 7600 członków zamieszkujących 179 budynków wielorodzinnych, w których znajduje się 8466 mieszkań, obsługiwanych przez trzy administracje, usytuowane na adekwatnych osiedlach. W skład zasobów wchodzą również dwa wolnostojące pawilony handlowe, garaże, własny budynek biurowo-warsztatowy oraz 177 lokali użytkowych.

Z duchem czasu

Ostatnie lata w spółdzielni nadal wiążą się z podążaniem za duchem zmian zarówno technologicznych, informatycznych, jak i tych związanych z ochroną środowiska.

Prócz remontów i modernizacji, mających na celu utrzymanie w dobrym stanie technicznym istniejących zasobów, Spółdzielnia skoncentrowała się na pracach termomodernizacyjnych na wszystkich budynkach. Prace te polegały głównie na docieplaniu ścian oraz zabudowie indywidualnych wymienników ciepła. Dzięki ww. działaniom udało się uzyskać znaczne oszczędności energii (średnio ok. 30% na budynek), co pozwoliło spółdzielni na otrzymanie świadectw efektywności energetycznej, czyli tzw. białych certyfikatów, których sprzedaż na giełdzie dała dodatkowe środki finansowe na działalność remontową. Efektem ekologicznym termomodernizacji było też pozbycie się z budynków azbestowych płyt elewacyjnych. Wdrożony został system radiowego odczytu stanu wodomierzy, wymieniono dźwigi osobowe w wieżowcach na zgodne z wymogami Unii Europejskiej, zamontowano oświetlenie typu LED (z czujnikami ruchu) przy wejściach do budynków. Obecnie trwają zaawansowane prace związane z wymianą instalacji pionów wodno-kanalizacyjnych w blokach, co w dużej mierze przyczynia się do poprawy jakości wody.

W 2011 roku do użytku został oddany nowoczesny, wielorodzinny budynek mieszkalny, a aktualnie rewitalizowany jest pawilon handlowy, który rozpocznie swoją działalność w nowej odsłonie już od drugiego kwartału 2018 roku.

Środki z funduszu remontowego umożliwiają również dbanie o osiedlowe infrastruktury zewnętrzne, czyli np. modernizację chodników i dróg, tworzenie nowych miejsc parkingowych, poprawę estetyki klatek schodowych i wnętrz budynków, poprawę stanu zieleni oraz budowanie placów zabaw.

Liczne nagrody i wyróżnienia potwierdzają właściwy kierunek rozwoju i zmian, przyjęty przez kolejne Rady Nadzorcze i zarządy. Wśród nagród warto wymienić kilka z ostatnich lat: w 2017 r. tytuł „Orła Polskiego Budownictwa” w konkursie realizowanym pod patronatem Ministerstwa Infrastruktury Budownictwa, w 2015 r. Odznaka Honorowa za zasługi dla rozwoju gospodarki Rzeczypospolitej Polskiej, przyznana przez Ministerstwo Gospodarki, oraz w 2014 i 2015 r. Lider Spółdzielczości Mieszkaniowej.

Wiele lat i wiele pracy zajęło spółdzielni osiągnięcie aktualnej pozycji na rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce, ale to właśnie ostatnie dziesięciolecie intensywnej realizacji wyżej wspomnianych założeń wpłynęło na obecny kształt zasobów SM „Górnik”.

O wyższości spółdzielczości

W rozważaniach o możliwych skutkach wprowadzenia planowanych i praktycznie przyjętych przez Parlament zmianach w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozmawiali: Stefania Leks, Prezes Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Górnik” w Jaworznie, Andrzej Zając, Wiceprezes zarządu, dwaj przewodniczący Rad Osiedlowych Podwale i Podłęże – Kazimierz Gwóźdź i Maciej Bochenek oraz Jakub Lisiecki, redaktor naczelny „Monitora Biznesu”, dodatku do Rzeczpospolitej. W świetle osiągnięć spółdzielni i realizowanych przez nią projektów wyraźnie należy podkreślić wyższość spółdzielczego zarządzania zasobami mieszkaniowymi nad zyskującą nieuzasadnioną przewagę formą zarządzania realizowaną we wspólnotach mieszkaniowych.

Spółdzielnia mieszkaniowa, jest osobą prawną rejestrowaną w KRS, podlega wszystkim przepisom ustawy o rachunkowości i prawu podatkowemu. Spółdzielnie nie pracują na rzecz zysku, ale ich celem jest zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków i ich rodzin poprzez administrowanie zasobami mieszkaniowymi, zawieranie umów z dostawcami mediów, prowadzenie rozliczeń w odniesieniu do każdego osiedla i każdej nieruchomości. Prawie 70% pobieranych od mieszkańców opłat służy pokrywaniu kosztów dostawy mediów (woda, ciepło, energia elektryczna, śmieci) czyli jest przekazywanych do firm zewnętrznych, bez pobierania dodatkowych opłat z tego tytułu – ocenia Stefania Leks, Prezes Zarządu. Spółdzielnie, zgodnie z prawem prowadzą pełna księgowość, w przeciwieństwie do wspólnot mieszkaniowych zobowiązanych jedynie do prowadzenia rozliczeń w formie uproszczonej.

Spółdzielczość mieszkaniowa jako główny cel działalności ma zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków i ich rodzin. Spółdzielnie również działają prospołecznie poprzez organizację wspólnie spędzanego czasu, rozwijanie pasji i zainteresowań społeczności lokalnych. Działalność społeczno-kulturowa spółdzielni przeszła w okresie początku lat 90. załamanie wynikające z konieczności wprowadzenia znaczących oszczędności w polityce spółdzielni. Działające wcześniej w SM „Górnik” 4 kluby osiedlowe zawiesiły swoją działalność. Obecnie, w odpowiedzi na wyraźne zapotrzebowanie mieszkańców, reaktywowaliśmy działalność klubu osiedlowego, a w jego ramach Klubu Seniora – mówi Kazimierz Gwóźdź, przewodniczący Rady Osiedla Podwale. – Nasi spółdzielcy też się starzeją i szukają swojego miejsca, szukają towarzystwa i pomysłu na spędzanie czasu. W większości spółdzielni starzenie się naszego społeczeństwa jest dostrzegane i potrzeba reaktywowania działalności społeczno-kulturalnej jest zaspokajana w osiedlowych domach kultury, ale zaspokojenie tych potrzeb wymaga określonych nakładów finansowych i organizacyjnych. To już jest trudne, ale będzie jeszcze bardziej skomplikowane, gdyż pozyskiwanie środków na tego typu działalność spółdzielni wymagać będzie (w świetle nowych przepisów) akceptu praktycznie każdej minispołeczności – mieszkańców każdego budynku.

O przewadze zarządzania sprawowanego w oparciu o przepisy spółdzielcze świadczy np. możliwość przesuwania zadań priorytetowych w czasie. Dla zarządców wspólnot mieszkaniowych jest ona praktycznie nieosiągalna ze względu na mały potencjał i bezpośrednie przenoszenie kosztów realizowanych zadań na współwłaścicieli lokali mieszkalnych. – Zarząd czy też administrator nieruchomości jest m.in. zobowiązany do natychmiastowego wykonania nakazu wynikającego z przepisów bezpieczeństwa – w ostatnim czasie takim klasycznych przykładem był nakaz nawodnienia pionów p.poż., obowiązkowy dla budynków wysokich – przytacza Andrzej Zając, Wiceprezes zarządu. – W sytuacji realizowania termomodernizacji, zaciągniętych kredytów, zadań bieżących – jest to rzecz de facto nie do realizacji bez rezerw finansowych. A w naszej spółdzielni podzieliliśmy fundusz remontowy na dwie części o rożnej celowości, co znakomicie poprawiło możliwość dostosowywania się do potrzeb remontowych. Spółdzielnia z własnych środków prefinansowała wymianę 75 dźwigów w budynkach wysokich. Koszt wymiany jednego dźwigu to ok. 150 tys. zł. Fundusz A pokrywa koszty remontów bezpośrednio na nieruchomościach, natomiast fundusz B służy całej społeczności. Pozwala to na komfort nieodczuwania bezpośrednich skutków takich extra wydatków przez naszych mieszkańców. Konia z rzędem temu, kto udowodni, że dokona tego wspólnota mieszkaniowa.

Kolejna przewaga Spółdzielni polega na indywidualnym podejściu do przejściowych problemów płatniczych mieszkańców zadłużonych z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi. Rady osiedlowe, a w konsekwencji Rada Nadzorcza pochyla się nad sytuacją dłużnika i uzgadnia z nim warunki spłaty. We wspólnotach mieszkaniowych oddaje się takie długi bezpośrednio do egzekucji. W SM „Górnik” zadłużenie spółdzielców wynosi zaledwie 2%. Taka polityka zdaje egzamin.

Dziś obowiązujące przepisy spółdzielcze w skali 1 – 10 można ocenić na 8,5 – ocenia Maciej Bochenek, Przewodniczący Rady Osiedla Podłęże. – Planowana zmiana prawa spółdzielczego niekoniecznie poprawi jakość zarządzania w spółdzielniach. Zarząd spółdzielni i rada nadzorcza odpowiadają majątkiem za skutki swojego zarządzania. W poczuciu odpowiedzialności za zarządzanie w interesie spółdzielców, decyzje podejmowane przez Zarząd wypracowywane są w konsultacjach z działającymi Radami Osiedlowymi oraz podczas szerokich konsultacji z mieszkańcami. Demokracja spółdzielców i obywatelskie zarządzanie w tej społeczności jest widoczne właśnie w bieżącej działalności administracji. We wspólnotach mieszkaniowych można zaobserwować znaczną bezwładność w podejmowaniu decyzji wynikającą również z przepisów prawa, właściciele spotkać się muszą tylko raz w roku, a we wspólnotach tzw. małych podejmowanie decyzji musi być jednomyślne.

Spółdzielcy obawiają się, że wprowadzane zmiany w prawie spółdzielczym przyczynią się do rozdrobnienia spółdzielni, do utrudnienia pracy i skomplikowania procedur w codziennych działaniach administracyjnych. Usługowa rola spółdzielni wobec członków może ulec gwałtownemu załamaniu. Odczują to mieszkańcy, przede wszystkim w swojej kieszeni. Może dojść do paraliżu pewnych działań – w odniesieniu np. do infrastruktury pomocniczej. Ustawodawca sprawia wrażenie, że postrzega spółdzielców jako swego rodzaju patologię, której trzeba skrócić smycz i kontrolować na każdym kroku. A zgodnie z obowiązującymi przepisami i praktyką – kontrola w spółdzielniach jest wielostopniowa i stała. Spółdzielnie zobowiązane są np. do corocznego weryfikowania sprawozdania finansowego przez biegłego rewidenta, a co 3 lata specjalistycznej lustracji spółdzielczej.

porównując zaś koszty zarządzania i administrowania w S.M. „Górnik” w porównaniu ze wspólnotami z miasta Jaworzna, to są one zdecydowanie niższe – podkreśla Kazimierz Gwóźdź.

– Obawiamy się zmian ustawowych – mówią jednogłośnie przedstawiciele spółdzielców, jak i sami mieszkańcy „Górnika”. – I bardzo nam zależy, aby decyzje ustawodawcze w tej materii podejmować rozsądnie i z należytą wiedzą o praktycznym stanie rzeczy oraz w konsultacji z samym środowiskiem spółdzielczym.

Ewa Raj