Nowa jakość spółdzielczości

We wrocławskiej spółdzielni „Energetyk”  strategiczne planowanie i profesjonalne zarządzanie skomplikowanym organizmem łączy się z proludzkim podejściem, szeroko pojętą empatią i solidarnością

Prężny i nowoczesny Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej „Energetyk” we Wrocławiu stworzył nową jakość w branży. Najlepszym tego przejawem jest stan zasobów: wszystkie bloki i tereny wokół nich są zadbane, stan techniczny nie budzi zastrzeżeń i jest systematycznie wyrównywany, dzięki czemu mieszkania zyskują na wartości. Lokatorzy mają komfort zamieszkiwania i pewność jutra, zaś zarząd pracuje nad kolejnymi etapami rozwoju.

Za środki unijne

W sierpniu br. planowane jest rozpoczęcie robót termomodernizacyjnych, na które udało się pozyskać niebagatelne środki unijne. Całkowity koszt projektu przedsięwzięć modernizacyjnych w dużych budynkach przy ul. Dokerskiej, Papierniczej i Lotniczej wynosi około 18 mln zł, w tym kwota dofinansowania środkami UE to ponad 11,5 mln zł, w tym premie ponad 6 mln zł. W zależności od potrzeb poszczególnych nieruchomości zostanie wykonane ocieplenie stropów nad piwnicami, stropodachów, ścian zewnętrznych przy gruncie, cokołów i elewacji, wymiana okien i drzwi wejściowych do budynków oraz wymiana instalacji wodnych i centralnego ogrzewania.

– Zadanie realizowane będzie do 2022 r. – wyjaśnia Maria Nowak, prezes SMLW „Energetyk”. – Kredyt, który wykorzystujemy już teraz, zaczniemy spłacać dopiero od 2023 r., przy czym przeznaczona zostanie na to tylko połowa funduszu remontowego, a reszta funduszu będzie normalnie wykorzystywana, m.in. na kompleksową modernizację otoczenia nieruchomości, zwłaszcza dróg małej architektury. 

Dodatkowym efektem termomodernizacji są „białe certyfikaty” (dokumenty potwierdzające zaoszczędzenie określonej ilości energii w wyniku realizacji inwestycji poprawiających efektywność energetyczną). „Energetyk” sprzedaje je na towarowej giełdzie energii od 2015 r., zasilając fundusz remontowy, co z kolei ma pozytywny wpływ na ocenę wartości lokali. Po ostatnim przetargu zorganizowanym przez Urząd Regulacji Energetyki kwota sprzedaży wyniosła ok. 300 tys. zł.

Jak firma z zyskami – dla ludzi

Bodaj najważniejszym dla mieszkańców atutem „Energetyka” jest utrzymywanie czynszów na możliwie niskim poziomie.

– To szczególnie ważne, gdyż nasza społeczność nie jest bardzo zamożna, w dużej części w wieku emerytalnym, i koszty mieszkania mają wielkie znaczenie – podkreśla Maria Nowak. – Na szczęście, dzięki sporemu majątkowi możemy liczyć na duże dopłaty do eksploatacji. Wynajmujemy powierzchnie, dzierżawimy grunty, dzięki temu jesteśmy jak firma, która ludziom wypracowuje zyski. W tym roku są to zgodnie ze zmianą ustawy – większe dotowane powierzchnie – 53 grosze co miesiąc do każdego m2, a to w niektórych przypadkach oznacza ponad połowę stawki za eksploatację. 

Inwestor poszukiwany

Elementem przemyślanej strategii zarządzania jest odzyskanie w całości pierwotnej siedziby spółdzielni, o którą po podziale spółdzielni toczył się wieloletni spór. Siła konsekwentnie przekazywanych argumentów okazała się na tyle skuteczna, że sąd apelacyjny ostatecznie przyznał budynek przy ul. Powstańców Śląskich 159 (w dzielnicy Krzyki) „Energetykowi”. Dzięki temu uratowane zostały pożytki i zwiększyły się szanse na ich powiększenie w przyszłości, a tym samym zmniejszenie obciążeń czynszowych wszystkich lokatorów.

– Szukamy strategicznego inwestora, być może zagranicznego, który zagospodaruje ten teren – mówi Maria Nowak. – Wstępne rozpoznanie potrzeb podpowiada, że najlepsze rozwiązanie powinno obejmować elementy z zakresu usług hotelarskich i działalności handlowo-usługowej. Musi również uwzględniać potrzeby lokalnej społeczności w zakresie parkowania samochodów.

Warto podkreślić, że „Energetyk” posiada doświadczenie w tej materii, gdyż zrealizował już inwestycję z udziałem środków zewnętrznych – nowoczesną Galerię Pilczycką na Kozanowie.

 

 

Zmiany są niespójne

Maria Nowak, prezes SMLW „Energetyk”:

– Już na etapie przygotowań do nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze zwracaliśmy uwagę, że do przygotowywania zmian powinny być delegowane osoby z praktyką spółdzielczą. Pozwoliłoby to uniknąć sytuacji patowych i trudnych, które powstały po wejściu w życie tych zmian 9 września 2017 r. Objęcie z mocy ustawy członkostwem wszystkich osób, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, powoduje obowiązek przeliczenia pożytków na znacznie większą ilość uprawnionych, co może skutkować mniejszymi dopłatami do eksploatacji w stosunku do dotychczasowych. Członkostwo tych osób powstaje bez obowiązku składania deklaracji, wpłacania wpisowego i udziałów, nie mogą też one wypowiedzieć czy zrezygnować z członkostwa tak długo, jak długo przysługują im spółdzielcze prawa. A przecież członkostwo w spółdzielni z założenia, co do zasady, jest dobrowolne i powinno być świadomym wyborem.

Te i kilka innych zmian są niespójne. Na przykład – w związku z tym, że członkami stają się osoby, od których wpisowe i wniesienie udziału nie są wymagane, inni uważając taką sytuację za niesprawiedliwą, występują z wnioskami o zwrot tych środków. Żaden przepis nie mówi w jaki sposób to przeprowadzić.

Data 9 września 2017 r. podzieliła czasowo stan posiadania spółdzielców. Liczba członków z dnia na dzień znacząco wzrosła i plany roczne zostały wywrócone do góry nogami. Zmiany dokonały się w trakcie roku obrachunkowego i co najmniej w zakresie podziału pożytków stoją w sprzeczności z wieloma przepisami finansowymi i ustawy o rachunkowości. Trudno je też pogodzić z obowiązkiem zapowiadania zmian stawek opłat z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

Przed zmianami członkostwa można było być pozbawionym – np. w przypadku długotrwałego zalegania z opłatami – przez radę nadzorczą. Dzisiaj może to zrobić wyłącznie sąd. Jakie to może mieć reperkusje możemy sobie tylko wyobrazić. Pozbawienie członkostwa było pewnego rodzaju sankcją dla dłużnika, a jego perspektywa – groźbą dyscyplinującą. Teraz osoby zadłużone takiej motywacji nie mają.


 


Zmiana w podejściu do ukształtowania terenu: zamiast połaci trawy, których jednorazowe koszenie kosztuje spółdzielnię ok. 30 tys. zł, sadzone są ozdobne, dekoracyjne rośliny, a przestrzeń wokół nich wysypywana jest tłuczniem płukanym. Piękne róże cieszą oczy, a ozdobne tuje rosnące od strony ulic ograniczają hałas. Przestrzeń przypomina park, a korzystają z niej wszyscy mieszkańcy. Kolejnym celem strategicznym będzie remont wszystkich dróg osiedlowych i podjazdów ułatwiających ruch niepełnosprawnym.